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2006.03.26

地価上昇についての社説

毎日新聞社説より「土地利用の巧拙で拡大する地価格差
06年の地価公示が発表された。
平均値が15年ぶりの上昇になったのは、東京都と名古屋市の住宅地、東京圏(東京都を含む広域)と大阪圏、名古屋圏の商業地だ。

平均値が15年ぶりに上昇した大阪圏商業地の大阪駅周辺を見てみる。東西600メートル、南北800メートル程度の範囲に四つの調査地点がある。
(表にしました)

建物名変動率
大阪第一生命ビルディング+8.9%
ヘップナビオ+1.2%
エスパシオン梅田ビル+0.8%
芝田町ビル-1.4%


かつての地価の変動は、こんなふうではなかった。ある地域の中心の地価が上がり始めると、ドーナツ状に地域全体の地価も上昇していった。狭い地域で、大幅な上昇と下落が同居するようなことはなかった。だから、平均値にも意味があった。
地価といいながら、実は建物の利便性や集客力が評価されている。建物の価値が地価として評価されているから、同じ地域でも地価に格差が生まれる。
地価は、その上に建つ施設との連動性を強め、立地との関連が弱まっている。それだけ、地域の地価の平均値の意味は薄れる。

土地は値上がりを待つ資産ではなく、有効に利用して収益を生ませる材料になった。その土地にいくら投資してどのような施設をつくるか。その投資は何年で回収できて、どれだけの収益を生むか。そうした収益還元の考え方で投資されるようになった。不動産投資に金融技術を活用する不動産の証券化で、その傾向はさらに強まった。
例に挙げられている地点は大阪梅田駅前で「東西600メートル、南北800メートル」というのはかなりの広範囲ですから、このようなテータが出てきても不思議はないと思います。
確かに土地バブルの時期のように「土地であれば何でも良い」というのは無いでしょうが、利便性などを求めて秋葉原駅前の大開発のようなものや、住宅地の建て替えといったことで、土地ではなくて利用の様子によってその地域の地価が決まるのは当然です。
個人でも企業でも不動産投資には大変が資金を必要とするので、地価が下落し続ける状態では投資が進むはずもありませんが「とりあえず下がることはない」と判断できるようになれば、投資は進むでしょう。

確かに「平均地価」ではなくて「地点地価」を問題にするのは当然です。

3月 26, 2006 at 12:04 午後 経済 |

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